Deux arrêts de la troisième chambre civile des 18 et 25 juin 2026 précisent, d’une part, les conditions de recours à la démolition fondée sur l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme et, d’autre part, le contrôle de proportionnalité des mesures de remise en état prononcées en référé au regard de l’article 8 CEDH.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par deux décisions des 18 et 25 juin 2026, renforce le contrôle des mesures de démolition, de remise en état et d’expulsion, en imposant au juge de rechercher les alternatives de mise en conformité et de motiver la proportionnalité de l’atteinte au domicile au regard de l’article 8 CEDH.
Quel est l’essentiel des apports de ces deux arrêts ?
Tout d’abord, l'arrêt du 18 juin 2026 n°24-14.342 rendu au visa de l’article L. 480-14 du Code de l'urbanisme, souligne la priorité de la solution de la mise en conformité de l’ouvrage réalisé sans autorisation.
Dans cette espèce, la Cour casse un arrêt qui avait ordonné la remise en état d’un exhaussement de sol réalisé sans autorisation d’urbanisme, sans rechercher si une mise en conformité était possible et acceptée par le propriétaire.
La Cour de cassation consacre ainsi la règle selon laquelle la démolition ou la remise à l’état d’origine sur le fondement de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme ne peut être prononcée que si aucune autre mesure de mise en conformité, acceptée par le propriétaire, ne permet d’assurer le respect des règles d’urbanisme, le juge étant tenu de procéder à cette recherche au besoin d’office.
Ensuite, l'arrêt du 25 juin 2026 n°22-13.550 précise que le Juge des référés saisi en matière de trouble manifestement illicite doit procéder au contrôle explicite de proportionnalité au regard de l’article 8 CEDH, en adaptant le cas échéant les modalités et délais d’exécution.
Saisie d’installations multiples réalisées sans autorisation en zone naturelle, la cour d’appel avait ordonné, en référé, leur démolition et l’expulsion de l’occupant, tout en différant l’exécution d’un an compte tenu de son âge, de son état de santé et de l’ancienneté de l’occupation.
La Cour de cassation approuve cette solution, et précise que le Juge des référés peut prescrire des mesures de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite, à la condition toutefois d’en apprécier la proportionnalité au regard du droit au respect de la vie privée, familiale et du domicile garanti par l’article 8 CEDH, appréciation qui passe par la prise en compte concrète de la situation personnelle des intéressés et, le cas échéant, par l’octroi de délais.
Dans cette affaire la Cour a décidé que la mesure ordonnée ayant été aménagée en accordant un délai d'un an, celle-ci ne constituait pas une atteinte disproportionnée au droit garanti par l'article 8 de la Convention susvisée, au regard des impératifs d'intérêt général de la législation de l'urbanisme.
Quelle est la ligne directrice commune de ces deux arrêts pour la pratique ?
Ces deux décisions dessinent une même exigence : les mesures les plus intrusives en matière d’urbanisme ne sont plus de simples automatismes.
Sur le terrain de L. 480-14 du Code de l’urbanisme, le Juge doit en effet explorer et motiver l’absence de solution de mise en conformité acceptée avant de recourir à la démolition.
Sur le terrain du référé, le Juge doit articuler la cessation du trouble manifestement illicite avec un contrôle explicite de proportionnalité au regard de l’article 8 CEDH, en adaptant le cas échéant les modalités et délais d’exécution.
En demande comme en défense, ces deux arrêts offrent ainsi aux praticiens des leviers argumentatifs centrés sur les alternatives de régularisation et la prise en compte de la situation personnelle des occupants
