Le bénéficiaire de la promesse de vente est réputé avoir renoncé à la condition suspensive et donc à se prévaloir de sa défaillance faute d’avoir invoqué celle-ci dans le délai contractuel, de sorte que l’indemnité d’immobilisation doit être versée au promettant *

Les vendeurs avaient consenti une promesse unilatérale de vente à un promoteur, assortie de plusieurs conditions suspensives (notamment l’obtention d’un courrier de la Préfecture attestant de l’absence d’installation classée) et d’une indemnité d’immobilisation garantie par une banque.

À l’approche de la date butoir, le promoteur n’invoque pas la non‑obtention du courrier préfectoral, mais sollicite de nouvelles concessions financières et une prorogation, tout en tentant de faire jouer la caducité notamment sur le terrain du diagnostic amiante.

Les vendeurs soutiennent qu’il a, ce faisant, renoncé à se prévaloir de la condition préfectorale, renonciation que les stipulations contractuelles permettaient en outre de tenir pour réputée.

La Cour d’appel de Paris donne raison aux vendeurs dans un arrêt du 10 octobre 2025, et apporte une mise au point utile sur le régime des conditions suspensives dans les promesses unilatérales de vente, à la lumière de l’ordonnance du 10 février 2016.

La Cour rappelle d’abord que le régime légal des conditions suspensives est supplétif : les parties peuvent organiser conventionnellement les modalités pour se prévaloir de la défaillance de la condition, ainsi que les cas dans lesquels le bénéficiaire est réputé y renoncer s’il ne s’en prévaut pas dans un certain délai ou selon une forme déterminée.

Appliquant l’article 1304‑4 du Code civil, la Cour indique ensuite que la renonciation peut résulter du comportement du bénéficiaire, et qu’en l’espèce le promoteur, qui n’a pas invoqué l’absence de courrier préfectoral dans le délai tout en poursuivant la négociation, doit être tenu pour y avoir renoncé.

Cet arrêt confirme ainsi que la renonciation à une condition n’est soumise à aucune exigence de forme particulière : elle peut être expresse ou découler du comportement d’une partie.

La Cour précise ensuite que les parties peuvent prévoir contractuellement qu’à défaut d’invoquer la non-réalisation de la condition dans un certain délai ou selon certaines modalités, le bénéficiaire sera réputé y avoir renoncé.

Or en l’espèce, le promoteur n’ayant invoqué l’absence de courrier préfectoral qu’après la date butoir, il est donc réputé y avoir renoncé, la Cour décidant que la Société bénéficiaire :

« est réputée avoir renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un courrier de la Préfecture, et donc à se prévaloir de sa défaillance faute d’avoir invoqué celle-ci dans le délai contractuel, de sorte qu’elle ne peut s’en prévaloir pour invoquer la caducité de la promesse de vente, et justifier sont refus de lever l’option ». 

Dans cette espèce, le comportement du bénéficiaire a été déterminant, celui-ci ayant en effet multiplié les demandes de baisse de prix pour des motifs variés et divers, jusqu’à baisser le prix de plus du ¼ de l’offre initiale.

Cet arrêt apporte également une précision intéressante en opérant une distinction nette avec le diagnostic amiante qui relève des obligations techniques et des modalités d’exécution (organisées contractuellement, avec transfert de charge sur le bénéficiaire), mais n’a pas été érigé en condition suspensive au sens des articles 1304 et suivants du Code civil.

La Cour écarte l’argumentation du promoteur et décide qu’en conséquence, l’absence de diagnostic ne peut pas être utilisée pour invoquer la caducité de la promesse ni pour se soustraire au paiement de l’indemnité d’immobilisation entre les mains des vendeurs.

Pour les rédacteurs d’actes, une telle décision est donc de nature à sécuriser les clauses de renonciation réputée aux conditions suspensives.

Pour les promoteurs, cet arrêt apporte également une clarification relative au diagnostic amiante précieuse pour les praticiens, souvent confrontés à des montages où diagnostics, études de sols et conditions suspensives se superposent : la Cour rappelle ainsi qu’on ne peut pas instrumentaliser, à la veille de l’échéance, des éléments purement techniques (diagnostics, pièces administratives non érigées en conditions) pour échapper à l’indemnité d’immobilisation.

A ce jour, le promoteur a introduit un pourvoi actuellement pendant devant la Cour de cassation.

* Décision plaidée par le cabinet.