Droit des baux d’habitation

Le bail d'habitation est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont partiellement d'ordre public donc impératives, et par les articles 1714 à 1762 du Code civil.

Le contrat de bail est un contrat à exécution successive, qui met à la charge des locataires et des bailleurs des obligations propres.

Principalement, le locataire est tenu d’user du local loué « en bon père de famille » et de régler ses loyers et charges ; en contrepartie, le bailleur est tenu d’une obligation de livrer un local conforme à sa destination et d’assurer la jouissance paisible du locataire.

Sous certaines conditions, le locataire peut obtenir du Tribunal la condamnation du bailleur à réaliser des travaux de mise en conformité de son local et l'indemnisation de son préjudice de jouissance.

Pour sa part, le locataire doit exécuter les travaux qui relèvent des réparations locatives prévues au Décret n°87-712 du 26 août 1987, pouvant justifier parfois la retenue du dépôt de garantie lors de son départ.

Le droit des baux d’habitation et le droit de la copropriété peuvent ainsi se croiser en cas de sinistre dû à un défaut d’entretien du local.

Il est essentiel de se prémunir de toute difficulté, en faisant établir un état des lieux et un état de sortie exhaustifs des plus détaillés, qui seront d’une grande utilité pour l’établissement de la preuve, tant pour les bailleurs que pour les locataires.

Lorsque les parties au contrat de bail ne respectent pas leurs obligations, un litige naît qui nécessite le plus souvent l’intervention du Tribunal, et parfois celle d’un expert judiciaire.

Il existe notamment un contentieux important en matière de restitution du dépôt de garantie, et de recouvrement des loyers et charges pouvant parfois mener à une procédure d’expulsion.

En vertu des articles R.221-5 et R.221-38 du Code de l'organisation judiciaire, le Tribunal d'Instance a une compétence exclusive pour les litiges relatifs au bail d'habitation, et la procédure devant cette juridiction est orale.

Juliette Cros intervient pour les locataires et bailleurs dans les procédures suivantes :

  •     recouvrement de loyers et charges,
  •     actions en réalisation de travaux de mise en conformité,
  •     restitution du dépôt de garantie,
  •     réparation du préjudice de jouissance,
  •     résiliation de bail et procédure d’expulsion.