Crédit immobilier

Les établissements bancaires sont des acteurs majeurs des opérations immobilières, et il est rare que des transactions aient lieu sans l'intervention d'un organisme de crédit.

La matière est principalement régie par les articles L.312-1 à L.312-36 du Code de la consommation, 1892 à 1914 du Code civil traitant du prêt à la consommation, et par une jurisprudence très abondante des Cours et Tribunaux.

L'actualité fournit de nombreux exemples de mise en jeu de la responsabilité des établissements de crédit à l'égard de leurs clients qui ont contracté un prêt immobilier.

Notamment, la responsabilité bancaire est devenue la source d'un contentieux important en matière de vente en état futur d'achèvement (VEFA) de produits immobiliers défiscalisés.

Des procédures ont ainsi été initiées ces dernières années par des investisseurs de programmes immobiliers de défiscalisation, victimes de surendettement (l'affaire Apollonia par exemple) ou bien plus radicalement de l'escroquerie de promoteurs pratiquant la "cavalerie".

La responsabilité des établissements bancaires peut alors être mise en jeu en cas de faute, notamment pour avoir accordé des crédits sans considération de la capacité d'endettement de leurs clients, ou en cas de versement du prix entre les mains d'un promoteur sans scrupule, sans vérification préalable de la viabilité du projet ni de son état d'avancement.

Sous certaines conditions, les emprunteurs en procès avec leur banque peuvent même obtenir du Juge qu'il suspende leur contrat de prêt pendant toute la durée de la procédure, et les dispense ainsi de payer les mensualités jusqu'à l'issue du procés.

Cette faculté de suspension du prêt fondée sur les articles 771-4° du Code de procédure civile et L.312-19 du Code de la consommation, parfois méconnue des magistrats eux-mêmes, constitue une mesure provisoire véritablement salutaire dans certaines situations de surendettement. 

En outre, un contentieux relativement nouveau est également apparu en matière de produits financiers, matière régie aujourd'hui par la Directive européenne MIF n°2004/39/CE du 21 avril 2004 mettant à la charge des banques une obligation d'information loyale.

Dans le cadre de financements immobiliers, ces litiges sont devenus de plus en plus complexes avec la multiplication des contrats de couverture de taux (notamment les contrats dits "SWAP") censés permettre une gestion active de la dette, et proposés par les banques comme accessoires au contrat de prêt à des clients souvent profanes et sans information adaptée.

La jurisprudence sur ces pratiques des contrats dits "toxiques" est actuellement en pleine formation, les litiges soumis aux Tribunaux de première instance devant être jugés courant 2013.

Bine qu'issues de la même Directive européenne, les jurisprudence des divers Etats de l'Europe sont loin d'être uniformisées aujourd'hui, et la Cour de cassation française notamment s'est montrée plutôt favorable aux banques jusqu'à présent, bien qu'une avancée soit amorcée dans les litiges concernant les collectivités territoriales endettées.

Dans ce cadre, mais également dans le cadre plus général du crédit immobilier, Juliette Cros assiste et représente habituellement des emprunteurs, particuliers ou entreprises, afin d'engager des actions en responsabilité contre les établissements bancaires.